Kündigung durch den Vermieter: Wann ist sie in der Schweiz gültig?

Eine Kündigung vom Vermieter kommt für viele Mieter überraschend – und sorgt oft für Unsicherheit.
Darf der Vermieter einfach kündigen? Welche Fristen gelten? Und wann ist eine Kündigung ungültig oder anfechtbar?

In diesem Beitrag erfährst du, wann eine Kündigung durch den Vermieter in der Schweiz gültig ist, welche Rechte du hast und wie du richtig reagierst.

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Grundsätzliches zur Kündigung

In der Schweiz kann ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigen – aber nicht beliebig.
Damit eine Kündigung gültig ist, müssen Form, Fristen und Inhalt stimmen.

Gerade in Konfliktsituationen – etwa nach einer Mängelmeldung oder Streit mit der Verwaltung – ist es wichtig, seine Rechte zu kennen, ähnlich wie bei einer Mietzinsreduktion wegen Mängeln.

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Formvorschriften: Darauf kommt es an

Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur gültig, wenn:

• sie schriftlich erfolgt
• das amtliche Kündigungsformular des Kantons verwendet wird
• sie an alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter adressiert ist

❌ Kündigungen per E-Mail, WhatsApp oder Brief ohne Formular sind ungültig.

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Welche Kündigungsfristen gelten?

Sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, gelten für Wohnräume:

• Kündigungsfrist: 3 Monate
• Kündigungstermine: ortsüblich (oft Ende März / Juni / September)

Wichtig:
Abweichende Regelungen im Mietvertrag gehen vor.

Ein sauber koordinierter Auszug ist besonders wichtig im Zusammenhang mit einem Umzug in der Schweiz, um doppelte Kosten zu vermeiden.

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Zulässige Gründe für eine Kündigung

Ein Vermieter darf kündigen, zum Beispiel bei:

• Eigenbedarf (für sich oder nahe Angehörige)
• umfassender Renovation oder Umbau
• Vertragsverletzungen des Mieters (z. B. Zahlungsrückstand)

⚠️ Der Kündigungsgrund muss nicht immer angegeben werden –
muss aber auf Verlangen offengelegt werden können.

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Wann ist eine Kündigung missbräuchlich?

Eine Kündigung kann angefochten werden, wenn sie:

• ohne sachlichen Grund erfolgt
• als Druckmittel eingesetzt wird
• eine Reaktion auf berechtigte Mängelrügen ist
• zeitlich auffällig nach Streitigkeiten erfolgt

Typische Beispiele:

• Kündigung nach Meldung von Schimmel in der Wohnung
• Kündigung nach Mietzinshinterlegung
• Kündigung nach Einschaltung der Schlichtungsbehörde

👉 Solche Kündigungen gelten häufig als missbräuchlich.

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Kündigung anfechten oder Erstreckung verlangen

Du hast zwei wichtige Rechte:

1. Kündigung anfechten

• innert 30 Tagen nach Erhalt
• bei der kantonalen Schlichtungsbehörde
• mit dem Ziel, die Kündigung aufzuheben

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2. Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen

Ist die Kündigung gültig, aber:

• ein Umzug unzumutbar
• keine Ersatzwohnung gefunden

kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt werden – oft 6 bis 24 Monate.

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Häufige Fehler von Mietern

Diese Fehler solltest du vermeiden:

• ❌ Fristen verpassen
• ❌ Kündigung ignorieren
• ❌ mündliche Zusagen akzeptieren
• ❌ keine Beratung einholen

Schnelles und korrektes Handeln ist entscheidend.

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Was du sofort tun solltest

Nach Erhalt einer Kündigung:

1. Zustelldatum notieren
2. Kündigungsformular prüfen
3. Fristen berechnen
4. Unterlagen sammeln
5. Schlichtungsstelle kontaktieren

Gerade bei Unsicherheit lohnt sich auch ein Blick auf ähnliche Fälle, z. B. bei Wohnungsübergaben und Streitigkeiten beim Auszug.

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Warum Erfahrungen anderer Mieter wichtig sind

Manche Verwaltungen oder Eigentümer:

• kündigen häufiger
• reagieren sensibel auf Konflikte
• nutzen Kündigungen als Druckmittel

Auf Trovivo kannst du:

• Erfahrungen zu Kündigungen lesen
• Muster erkennen
• Verwaltungen besser einschätzen
• Risiken bereits vor dem Einzug erkennen

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Transparenz hilft, besser vorbereitet zu sein.

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Fazit

Eine Kündigung durch den Vermieter ist in der Schweiz nur unter
klaren Voraussetzungen gültig.

Wer Form, Fristen und Rechte kennt, kann sich effektiv wehren oder wertvolle Zeit gewinnen.
Und wer seine Erfahrungen teilt, hilft anderen Mietern, nicht unvorbereitet zu sein.