Nebenkostenabrechnung prüfen: So erkennst du Fehler

Einmal im Jahr kommt sie – und sorgt oft für Stirnrunzeln: die Nebenkostenabrechnung.
Viele Mieter zahlen sie stillschweigend, obwohl Fehler, falsche Verteilungen oder unzulässige Kosten keine Seltenheit sind.

In diesem Beitrag erfährst du, wie du deine Nebenkostenabrechnung in der Schweiz richtig prüfst, worauf du achten musst und wann du Einspruch erheben kannst.

---

Was sind Nebenkosten überhaupt?

Nebenkosten (auch Betriebskosten genannt) sind zusätzliche Kosten, die neben dem Nettomietzins anfallen – aber nur, wenn sie im Mietvertrag klar und ausdrücklich vereinbart sind.

Im Schweizer Mietrecht gilt: Nicht vereinbart = nicht zahlbar.

👉 Grundsätzlich relevant bei hohen Kosten: Heizkosten sparen – 10 wirksame Tipps für Mieter

---

Typische zulässige Nebenkosten

Zu den häufig erlaubten Nebenkosten zählen unter anderem:

• Heiz- und Warmwasserkosten
• Allgemeinstrom (z. B. Treppenhaus, Lift)
• Wasser- und Abwasserkosten
• Hauswartung (nicht Verwaltungskosten)
• Kehricht- und Abwassergebühren

⚠️ Wichtig:
Verwaltungskosten sind keine Nebenkosten.

---

Diese Kosten dürfen nicht verrechnet werden

Häufig finden sich unzulässige Positionen wie:

• Reparaturen und Instandhaltung
• Verwaltungskosten
• Erneuerungen (z. B. neue Heizung, neue Fenster)
• Kosten ohne vertragliche Grundlage

Merke:
Solche Kosten sind nicht umlagefähig und dürfen dir nicht belastet werden.

---

Schritt für Schritt: So prüfst du deine Nebenkostenabrechnung

1. Mietvertrag prüfen

• Sind die Nebenkosten pauschal oder akonto geregelt?
• Welche Kostenpositionen sind ausdrücklich aufgeführt?

👉 Hilfreich im Zusammenhang mit Streitigkeiten: Mietzinsreduktion richtig durchsetzen

---

2. Abrechnung nachvollziehen

• Sind alle Kostenpositionen verständlich erklärt?
• Stimmt der Abrechnungszeitraum?
• Sind die Beträge im Vergleich zum Vorjahr plausibel?

Plötzliche starke Anstiege sind ein Warnsignal.

---

3. Verteilschlüssel kontrollieren

Nebenkosten müssen korrekt verteilt werden, zum Beispiel nach:

• Wohnfläche
• Anzahl Personen
• effektivem Verbrauch (Heizung, Wasser)

❗ Ein falscher Verteilschlüssel macht die Abrechnung anfechtbar.

---

4. Belege verlangen – dein gutes Recht

Du hast das Recht:

• Einsicht in alle Rechnungen zu verlangen
• Belege vor Ort oder digital einzusehen

Eine Hausverwaltung darf diese Einsicht nicht verweigern.

---

Häufige Fehler bei Nebenkostenabrechnungen

Besonders oft treten auf:

• doppelt verrechnete Positionen
• pauschale Schätzungen ohne Grundlage
• falsche Heizkostenverteilung
• Kosten für leerstehende Wohnungen
• verspätete Abrechnungen

👉 Gerade bei Heizkosten relevant: Schimmel trotz Lüften – wer ist verantwortlich?

---

Bis wann muss die Abrechnung erfolgen?

Die Nebenkostenabrechnung muss:

• zeitnah nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen
• in der Praxis meist innerhalb von 6–12 Monaten

Erfolgt sie deutlich verspätet, kann sie unter Umständen angefochten werden.

---

Was tun bei Fehlern?

1. Schriftlich Einspruch erheben

Sachlich bleiben und die strittigen Punkte klar benennen.

2. Zahlung unter Vorbehalt leisten

So sicherst du deine Rechte, ohne in Zahlungsverzug zu geraten.

3. Schlichtungsbehörde einschalten

Die kantonale Schlichtungsbehörde ist:

• kostenlos
• zuständig
• oft sehr effektiv

---

Warum Transparenz entscheidend ist

Viele Probleme mit Nebenkosten:

• betreffen dieselben Verwaltungen
• wiederholen sich systematisch
• fallen erst über mehrere Jahre auf

Auf Trovivo kannst du:

• Erfahrungen zu Nebenkostenabrechnungen lesen
• Verwaltungen vergleichen
• problematische Muster erkennen

👉 Zur Plattform:
https://www.trovivo.immo

Transparenz schafft Fairness – und spart Geld.

---

Fazit

Nebenkostenabrechnungen sind keine Vertrauenssache, sondern eine Frage von Vertrag, Zahlen und Verteilung.
Wer genau hinschaut, entdeckt oft Fehler – und spart bares Geld.

Und wer seine Erfahrungen teilt, hilft mit, den Mietmarkt für alle transparenter zu machen.