Nebenkostenabrechnung prüfen: So erkennst du Fehler

Einmal im Jahr kommt sie – und sorgt oft für Stirnrunzeln: die Nebenkostenabrechnung.
Viele Mieter zahlen sie stillschweigend, obwohl Fehler, falsche Verteilungen oder unzulässige Kosten keine Seltenheit sind.

In diesem Beitrag erfährst du, wie du deine Nebenkostenabrechnung in der Schweiz richtig prüfst, worauf du achten musst und wann du Einspruch erheben kannst.

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Was sind Nebenkosten überhaupt?

Nebenkosten (auch Betriebskosten genannt) sind zusätzliche Kosten, die neben dem Nettomietzins anfallen – aber nur, wenn sie im Mietvertrag klar und ausdrücklich vereinbart sind.

Gemäss dem Schweizer Mietrecht gilt: Nicht vereinbart = nicht zahlbar.

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Typische zulässige Nebenkosten

Zu den häufig erlaubten Nebenkosten zählen unter anderem:

• Heiz- und Warmwasserkosten
• Allgemeinstrom (z. B. Treppenhaus, Lift)
• Wasser- und Abwasserkosten
• Hauswartung (nicht Verwaltungskosten)
• Kehricht- und Abwassergebühren

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Diese Kosten dürfen nicht verrechnet werden

Ein häufiger Fehler in Nebenkostenabrechnungen sind unzulässige Positionen wie:

• Reparaturen und Instandhaltung
• Verwaltungskosten
• Erneuerungen (z. B. neue Heizung, neue Fenster)
• Kosten ohne vertragliche Grundlage

Wichtig:
Solche Positionen sind nicht umlagefähig und dürfen dem Mieter nicht belastet werden.

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Schritt für Schritt: So prüfst du deine Nebenkostenabrechnung

1. Mietvertrag prüfen

• Sind die Nebenkosten pauschal oder akonto geregelt?
• Welche Kostenpositionen sind ausdrücklich aufgeführt?

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2. Abrechnung nachvollziehen

• Sind alle Kostenpositionen verständlich erklärt?
• Stimmt der Abrechnungszeitraum?
• Sind die Beträge im Vergleich zum Vorjahr plausibel?

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3. Verteilschlüssel kontrollieren

Nebenkosten müssen korrekt und fair verteilt werden, z. B. nach:

• Wohnfläche
• Anzahl Personen
• Verbrauch (Heizung, Wasser)

Achtung:
Ein falscher Verteilschlüssel macht die Abrechnung anfechtbar.

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4. Belege verlangen – dein gutes Recht

Du hast das Recht:

• Einsicht in alle Rechnungen zu verlangen
• Belege vor Ort oder digital einzusehen

Eine Verwaltung darf diese Einsicht nicht verweigern.

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Häufige Fehler bei Nebenkostenabrechnungen

Besonders oft treten folgende Fehler auf:

• doppelt verrechnete Positionen
• pauschale Schätzungen ohne Grundlage
• falsche Heizkostenverteilung
• Kosten für leerstehende Wohnungen
• verspätete Abrechnungen

Gerade Heizkostenabrechnungen sind besonders fehleranfällig.

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Bis wann muss die Abrechnung erfolgen?

Die Nebenkostenabrechnung muss:

• zeitnah nach Ende der Abrechnungsperiode erstellt werden
• in der Regel innerhalb von 6 bis 12 Monaten erfolgen

Erfolgt die Abrechnung deutlich verspätet, kann sie unter Umständen angefochten werden.

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Was tun bei Fehlern?

1. Schriftlich Einspruch erheben

Sachlich bleiben und die strittigen Punkte klar benennen.

2. Zahlung unter Vorbehalt leisten

So bleibst du rechtlich auf der sicheren Seite.

3. Schlichtungsbehörde einschalten

Die kantonale Schlichtungsbehörde ist kostenlos, zuständig und oft sehr wirksam.

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Warum Transparenz entscheidend ist

Viele Mieter erleben dieselben Probleme – oft bei denselben Verwaltungen.

Auf Trovivo kannst du:

• sehen, ob andere Mieter ähnliche Erfahrungen gemacht haben
• Verwaltungen vergleichen
• Hinweise zur Nebenkostenpraxis finden

Transparenz schafft Fairness und schützt andere Mieter.

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Fazit

Nebenkostenabrechnungen sind keine Vertrauenssache, sondern reine Rechen- und Vertragsprüfung.
Wer genau hinschaut, spart oft bares Geld.

Und wer seine Erfahrungen teilt, hilft mit, den Mietmarkt transparenter zu machen.